# 거래 감소로 시장 기능이 약화되고 있는 매매시장

2021년 11월까지는 전국 아파트 매매가격이 2006년 이후 가장 높은 상승률을 기록했지만, 12월부터는 급격히 안정화되기 시작하면서 전년동기대비 18.5% 상승해 2020년에 이어 두번째로 높은 상승률을 기록했다. 이는 지난 12월 이후 시장 여건이 급반전한 것이라고 할 수 있다.

이와 같은 시장 여건 변화는 2022년에도 지속되고 있다. 지난 1월 전국 및 수도권 아파트 매매시장과 전세시장은 전월에 이어 하향 안정화 현상이 지속되고 있는 것으로 나타났다. 호가 중심의 주요 공식적인 매매가격지수는 아직까지 상승추세이지만 거래 부진에 따른 것으로 실거래가격은 급매 물량 중심으로 하락 추세가 지속되고 있는 것으로 추정된다.

그 결과 한국감정원, 국민은행, 부동산114 등도 주간 단위로 1월 후반 이후 마이너스로 반전하였다. 지역별로는 가격 상승률이 높았던 세종, 대전, 인천, 대구등의 약세가 전월에 이어 지속되고 있다. 그간 가격 상승 폭이 컸던 지역 중에서도 아파트 입주물량이 많은지역인 대구, 인천, 대전 등이 상대적으로 약세 폭이 큰 것으로 나타났다. 아파트 매매시장이 하향 안정화되자 뒤늦게 상승 대열에 올라선 다세대주택, 오피스텔 등 非아파트 주택의 가격 상승률 역시 빠르게 하향 안정화되는 것으로 추정된다

# 주택가격 조정의 원인은 강도높은 수요 억제정책

주택시장이 빠르게 안정화된 것은 정작 주택 공급 확대 정책이 아니라 유동성 억제 및 대출 규제 강화와 같은 수요 억제 정책 탓이다. 한국은행 기준금리를 적극 인상해 전체 유동성을 축소하였고, 금융당국은 DSR 규제와 대출 총량 규제를 강화해 투기 수요뿐만 아니라 과소비성 주택 실수요를 억제하였다.

실제 지난 12월 은행 신규 가계대출금리는 3.66%로 6개월 만에 0.74%p나 상승하였고 신용대출금리는 전체 평균의 두배인 1.37%p 상승, 5%를 상회하였다. 그 결과 지난 11월부터 시작해 12월부터 규제 효과가 본격적으로 나타났다. 개인사업자대출을 제외한 가계대출 순증금액은 12월 -0.2조원, 1월 -0.4조원을 기록해 2개월 연속 감소하였다. 금융당국의 규제가 이전과 달리 효과적인 이유는 1)대출총량 규제와 DSR 규제를 동시에 실시함으로써 규제의 빈틈이 크게 줄어든 데다 2)은행 주도로 대출규제를 추진함으로써 실효성을 높였기 때문이다.

더욱이 대출 규제의 실효성이 높았던 것은 무엇보다 주택가격 상승의 주범인 신용대출과 전세자금대출을 성공적으로 억제할 수 있었기 때문이다. 실제 신용대출은 12월, 1월 각각 2.2조원, 2.4조원 감소하였고 전세자금대출도 12월, 1월 각각 1.8조원, 1.4조원 늘어나는데 그쳤다(1월 5대은행의 전세자금대출 순증액은 -0.2조원).

한편 신용대출과 전세자금대출 공급 축소는 실거주 목적의 주택 매수 수요뿐만 아니라 주택 가격 상승의 주요 경로인 갭투자 수요를 억제한 것으로 추정된다. 전세자금대출 규제로 전세가격이 안정된 데다 신용대출 한도 축소 및 금리 인상으로 갭투자 기회가 크게 줄어들고 관련 비용도 증가한 탓이다. 실제로 최근 2030세대의 주택 매수 비중이 최근에 감소했는데 대출 규제 강화로 갭투자가 어려워진 게 주된 원인으로 풀이된다.

# 거래량 급감은 금융 불안정을 심화할 수 있는 변수

시장이 조정국면에 진입했을 때 주목해야 할 지표는 매매거래량이다. 수익 극대화를 위해 레버리지(차입)을 이용한 투자가 보편화되어 있는 자산시장에서 거래량이 일정 수준 유지되어야 부의 배분 뿐만 아니라 시장의 효율성, 나아가 안정성을 유지할 수 있기 때문이다. 만일 거래량이 크게 감소해 시장 기능을 상실하면 자산 가격이 하락하거나 부채 축소 과정이 진행될 때 시장 참가자가 크게 손실을 볼 뿐만아니라 나아가 대출을 제공한 금융회사도 부실을 떠안을 수도 있다. 즉 거래량 감소는 주택시장 침체가 금융 불안정에 영향을 미칠 수 있는 매우 중요한 변수이다.

부동산114에 따르면 2021년 말 전국 아파트 시가총액은 3,188조원으로 4년 만에 88.6%나 증가하였다. 서울이 전체 시가총액의 44%인 1,375조원, 수도권이 2,490조원으로 전체시가총액의 80%를 차지하고 있다. 즉 전국 아파트 시가총액은 KOSPI+코스닥 시가총액의 1.25배로 국내 최대 자산시장이다.

12월 주식시장 거래대금은 521조원으로 전체 시가총액의 24%가 거래되었다. 반면 ‘20년 12월 31조원에 달했던 아파트 거래대금은 12월에는 전체시가총액의 1%에도 못미치는 3조원 수준에 그칠 것으로 추정된다. 여기에 1월 전국과 수도권 거래량은 월 초 기준으로 전월 대비 9.4%, 10.5%나 감소했다. 매수자는 현재 가격 수준에는 매수하기 어려워진 반면 기존 주택 보유자는 호가를 낮추어 매물을 내놓으려 하지 않기 때문이다. 매도자 입장에서 볼 때 양도세 규제 강화로 매도에 따른 실익이 크지 않은데다 대출금리 인상 등 규제 강화 효과가 기존 주택 보유자에게 미치는 영향이 아직은 크지 않기 때문이다.

# 가계의 구매 능력 대비 주택가격 평가

지금까지 정부의 다주택자에 대한 각종 규제에도 주택가격이 상승할 수 있었던 것은 1)한국은행의 과도한 저금리 정책과 더불어 2)신용대출 및 전세자금대출 등에 대한 느슨한 대출 규제 3)주택담보대출 대신해서 전세보증금을 이용해 갭투자를 쉽게 할 수 있었기 때문이다.

과거와 달리 2021년 하반기부터 주택가격 하향 안정화된 것은 앞서 설명한 신용대출 및 전세자금 대출 규제를 본격적으로 규제하기 시작하면서이다. 더욱이 1월부터 2억 원 이상, 7월부터 1억 원이상 대출금액에 대해 DSR 규제가 강화되고 신용대출에 대해서는 산정 대출만기가 5년으로 축소되었다. 대부분 은행들이 신용대출 한도를 연 소득 이내로 한정한데다 DSR이 강화되면서 사실상 신용대출을 이용한 갭투자가 사실상 어려워진 것이다. 예를 들면 신용대출만 1억 원 5%의 금리로 이용하더라도 요구되는 소득은 5천 6백만 원에 달해 2030세대 입장에서 볼 때 서울 및 수도권 아파트 갭투자가 어렵게 되었다. 갭투자가 어려워진 상황에서 무주택자는 주택담보대출과 신용대출을 이용해 주택을 구매할 수 밖에 없다.

한편 2020년 국세청 통계 연보 자료를 이용해 가계가 구매가 가능한 주택가격, 또는 지금 가격에 구매가능한 가계의 소득을 추정하였다. 먼저 서울 평균 아파트가격은 2021년 12월 말 현재 부동산114 기준으로 14억 원에 달한다. 현금을 주택가격의 40%를 보유하고 있으며 주택담보대출(LTV 50%)과 신용대출(LTV10%)을 이용한다고 가정할 때 DSR 40%를 적용한다면 매수할 수 있는 가계의 소득은 서울 근로자 소득의 4.1배인 1.7억원에 달한다. 경기와 인천 역시 각각 2.2배와 1.8배로 소득 대비 집값이 현저히 높은 것으로 나타났다.

아울러 대출금리 인상으로 구매가능 주택가격은 더욱 하락할 수 밖에 없지만 가처분소득은 경기 침체, 세율 증가 영향으로 여전히 낮아 주택가격과 구매 가능 주택가격 간 갭은 더욱 확대될 전망이다.