코어 오피스자산 지속 편입 전략…”성장형 오피스 리츠될 것“
연 4회 분기배당 실시 예정…투자자들 원활한 현금흐름 지원
민간리츠 1위 코람코자산신탁이 운용 맡아
장기간 임차인 우위의 시장을 보였던 국내 오피스 시장이 최근 공실하락과 임대료 상승을 기반으로 강세로 돌아서고 있다. 이런 가운데 오피스형 리츠인 코람코더원리츠가 코스피 상장에 본격 돌입했다. 코람코더원리츠는 민간리츠 운용시장 1위로 특히 오피스형 리츠에서 높은 경쟁력을 자랑하는 코람코자산신탁이 운용을 맡고 있다. 이 리츠는 공모가 기준 연 환산 배당수익률 6.2% 수준을 목표로 하고 있으며, 상장 리츠에서는 드물게 연 4회 분기배당을 실시할 예정이다. 하나금융투자빌딩을 필두로 지속적으로 코어자산을 확대해 수익률을 높여간다는 방침이다.
코람코자산신탁은 내달 코스피 상장을 앞두고 21일 온라인 기업설명회를 열었다. 이날 발표는 코람코자산신탁 윤장호 본부장이 맡았다.
코람코더원리츠는 지난 2017년 정부의 ‘공모ㆍ상장리츠 활성화 대책’ 발표 이후 코람코자산신탁에서 상장시키는 세 번째 리츠이자 코람코자산신탁 최초의 영속형 오피스리츠다. 코람코더원리츠는 여의도 금융업무지구 랜드마크빌딩인 ‘하나금융투자빌딩’을 이미 기초 자산으로 확보했다.
하나금융투자빌딩은 우선 입지면에서 높은 점수를 받고 있다. 여의대로 및 의사당대로변 프라임 오피스를 중심으로 형성된 동여의도 금융 특구에 위치하고 있는데, 서울 전역과 수도권 지역으로의 접근성이 뛰어나다. 지하철 5호선과 9호선 환승역인 여의도역과 인접해 있어 대중교통 인프라도 발달돼 있다.
하나금융투자빌딩은 지하 5층부터 지상 23층으로 구성된 프라임 오피스 빌딩으로 연면적이 6만 9,800㎡(약 2만1,100평)에 이르는데, 우량 임차인을 장기간 확보하고 있다. 1994년 준공 이후 줄곧 하나금융그룹 계열사와 글로벌 기업인 한국3M, 인텔코리아 등이 지속 임차하고 있어 실질적인 공실률 1% 미만을 유지 중이다.
최근 여의도 내 오피스 수요가 증가하며 프라임급 오피스빌딩의 가치가 높아지고 있는 추세다. 금융업 호황과 금융관련 IT기업들의 성장세가 이를 견인하고 있다는 설명이다. 특히 하나금융투자빌딩은 여의도 인접 빌딩의 평균 실질 NOC(Net Occupancy Cost, 전용면적당 임대비용) 대비 약 10% 낮은 가격으로 임대를 유지하고 있어 임차인의 변동성도 현저히 낮을 뿐 아니라 향후 NOC 상승 여력도 존재해 추가 매출 증가도 가능하다.
여기에 자산가치 상승을 노려볼 모멘텀도 가지고 있다. 향후 여의도 디지털금융특구 조성계획에 따라 추가 인프라 확장과 광역 교통망 확보가 예상된다는 분석이다. 또 하나금융투자빌딩은 법정 용적률(800%) 대비 현재 용적률(580%)이 낮다. 이 때문에 수평ㆍ수직 증축 및 별관 신축이 가능하다.
코람코자산신탁은 하나금융투자빌딩의 안정적 임대를 기반으로 투자자들에게 공모가 기준 연 환산 6.2%대의 수익을 제공한다는 방침이다. 아울러 연 4회 분기배당정책(결산월 2월, 5월, 8월, 11월)을 도입해 타 투자상품과 교차 배당이 가능하도록 설계해 투자자의 원활한 현금 흐름을 보장할 계획이다.
회사관계자는 더스탁에 “기존 상장 리츠의 시가 배당 수익률이 4~5%인 것에 비해 코람코더원리츠는 연 환산 6.2%대의 높은 배당수익률 제공이 가능하다. 최근 금리 인상과 함께 증시 변동성이 심화하는 가운데 코람코더원리츠의 높은 배당수익률은 투자자들의 안정적인 투자처가 될 것으로 예상한다”고 설명했다.
자본을 차입하고 있는 만큼 최근 금리 인상에 따른 우려가 제기될 수 있다. 코람코더원리츠는 지난 2020년 11월 최저수준 고정금리로 장기 부채 조달을 완료했기 때문에 대출 만기일인 2025년까지 금리 인상 리스크도 없다는 게 회사 측의 설명이다.
국내 민간 리츠부문을 선도하고 있는 코람코자산운용이 운용을 맡은 점도 핵심경쟁력 중 하나다. 코람코자산운용은 국내에 리츠 제도가 도입된 2001년 설립된 최초의 부동산금융회사로 민간 리츠부문에서 부동의 1위를 달리고 있다. 시장 점유율은 22.3% 수준으로 파악된다. 현재 리츠와 부동산펀드를 합쳐 약 24.8조 원의 자산을 운용 중이며 이중 리츠 포트폴리오의 61%가 오피스 자산이다. 코람코자산신탁은 지난 20년간 쌓아온 오피스운용 노하우에 다양한 운용전략을 접목해서 코람코더원리츠의 주가와 배당수익을 지속적으로 확대시킨다는 계획이다.
윤장호 코람코자산신탁 본부장은 “코람코더원리츠는 국내 민간 리츠 20년간 1위 운용사 코람코자산신탁의 시그니처 오피스 상장리츠”라며 “상장 이후 지속적인 코어 오피스자산 편입을 통해 규모의 경제를 달성하고 자산의 선순환 구조를 구축해 기존에 없었던 지속 성장형 오피스 리츠를 선보일 것”이라고 자신했다.
코람코더원리츠는 이번 코스피 상장을 위해 1950만주를 공모한다. 공모가는 5,000원으로 공모를 통해 975억 원을 조달할 계획이다. 오는 22일까지 기관투자자를 대상으로 수요예측을 마무리하고 다음달 2~3일 양일간 청약을 받는다. 대표주관사는 삼성증권과 하나금융투자가 공동 주관사로 참여한다.