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공급정책 리뷰 : 시장은 이겼고, 이길 것이다.
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공급정책 리뷰 : 시장은 이겼고, 이길 것이다.
  • 김세련 건설기자재 애널리스트 / 이베스트투자증권
  • 승인 2021.02.05 15:19
  • 댓글 0
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공격적인 목표치, 사실상 공급 부족을 인정한 3080 정책
2/4 국토교통부 발표 ‘3080 공공주도 공급정책’에 따르면, 정부가 주도하여 서울 수도권 30만호, 주요 광역시 80만호의 주택을 공급하겠다고 발표했다. 공급 타임라인을 알 수는 없지만, 우리 나라 아파트가 장기 평균 30만세대가 공급되고, 가장 많이 공급된 시기에는 52 만세대가 공급되었음을 감안하면 정량적으로 적지 않은 물량임을 알 수 있다. 정책은 주로 기존의 변창흠 국토부장관의 공급 키워드 세가지인 1) 역세권 과밀지역 용적률 완화, 2) 준공업지역(유휴부지) 개발, 3) 공공 소규모 재개발 확대의 범주에 크게 벗어나지 않는 범위에서 발표되었다. 공급 확대 정책 중 가장 높은 목표치는 공공이 주도하는 도시정비사업, 즉 재건축/재개발에 설정되어 있다. 공공이 조합원 대신 사업의 주체가 되어 용적률 상향, 사업 프로세스 감축을 통해 많은 물량의 재건축 대기 아파트를 단시간 내에 공급하겠다는 것이 주요 내용이다. 공급이 충분히 이루어지고 있다는 정부가 도시정비사업까지 개입하겠다고 하는 것은 결국 공급이 부족하다는 것을 인지했다는 뜻으로 해석하고 있다.

실효성은 나중의 문제, 건설사 및 건자재 모멘텀 랠리 지속될 전망
물론 정부의 공급 대책이 민간 주도가 아닌 공공 주도의 재건축 계획이 발표되다보니 민간 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 실망으로 돌아서며 대형 건설주의 주가가 다소 하락하는 모습을 보였다. 그러나 정권 교체가 일어나지 않은 시점에서 민간 재건축 규제 완화까지 기대하는 것은 지나친 낙관이다. 대신 금번 정책의 실효성이 지속적으로 제기되는 만큼 되려 4 월 보궐선거 전후로 정권 교체에 대한 기대감이 확대될 수 있다는 판단에서, 대형 건설주는 오히려 매수 타이밍으로 보인다. 또한 공급의 주체가 공공이 됐든, 민간이 됐든 장기적으로 공급 확대가 나타날 것으로 기대되는 가운데, 건자재 역시도 정책 모멘텀의 온기가 이어질 것으로 보인다. 주택 착공 프로세스에 따라 초기 골조, 파일, 중기 중간재, 벽재, 장기 입주 마감재 등으로 건자재를 구분할 수 있겠으나, 과거 박근혜 정부 당시 단기 부동산 랠리에 사실상 모든 종류의 건자재 주가가 투입 시기와 무관하게 한꺼번에 움직였음을 확인할 수 있다. 따라서 금번 정책 발표가 함의하는 세가지는 1) 대형 건설주가 공격적 규제 완화에 대한 기대감이 실망으로 돌아서며 차익 실현이 나타난 것이라면, 점진적 정책 스탠스 변화를 고려할 때 되려 좋은 매수 타이밍이 된다는 점, 2) 공급의 주체와 무관하게 방향성이 ‘공급’을 가리킨다면, 궁극적으로 우량 건자재(착공재, 입주 마감재 무관 바스켓 대응)를 매수해야 하는 시점이라는 점, 3) 마지막으로는 정책 실효성 부족으로 결국 보궐선거~대선까지 정권 교체에 대한 기대감이 높아질 수 있으며, 이에 따라 건설/건자재의 모멘텀 랠리가 쉽게 꺾이지 않을 것이라는 점 으로 결론 내릴 수 있겠다. 모멘텀 랠리의 가장 쉬운 논리적 근거는 펀더멘탈과 밸류에이션인데, 건설/건자재 모두 2021년 우상향하는 실적과 비교적
싼 밸류에이션을 받고 있는 실정이라, 모멘텀 슈팅의 불씨는 쉽게 꺼지지 않을 것으로 판단한다. 


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