5월 전국 아파트 매매가격은 부동산114 실거래가지수 기준으로 전월 대비 각각 연환산 10.2%(0.9%) 상승하였다. 전월 대비 상승폭은 둔화하였으나 전년 동기 대비로는 20.5% 상승, 시장 과열 국면이 지속되고 있다. 구체적으로는 정부 규제 영향이 적은 지역, 무주택자에 대한 LTV 규제 완화의 혜택을 받는 비서울, 중소형 아파트가 높은 상승률을 기록했다. 

실제 인천, 부산 , 경기 등 지방 주요 지역이 전월대비 각각 21.3%. 16.4%, 13.5%(연환산)를 기록, 상승을 주도했다. 규모 별로도 60㎡ 이하 소형 아파트가 전월 대비 13.3%로 85㎡ 초과 아파트 상승률 7.9% 대비 높은 것으로 나타났다. 거래량 역시 과거 평균 대비로는 여전히 많은 규모로 거래량 침체 국면으로 보기는 어렵다.

실제 4월 전국 아파트 거래건수는 신고일 기준으로 5만 9232건으로 2018년~2019년 평균 거래량 대비 28% 많은 수준이다. 즉 가격 상승률, 거래량 기준 모두 여전히 주택시장은 과열 국면으로 평가된다. 한편 정부의 강력한 규제에도 주택가격 상승 추세가 지속되는 이유는 전세시장의 불안과 더불어 재보선 이후 정부의 규제 완화에 대한 기대감이 높아지고 있기 때문으로 판단된다.

최근 서울 등 지방정부의 재건축 아파트에 대한 규제 완화 기대가 확대되는 데다, 내년 대선을 앞둔 여야의 주택시장 부양책 확대 가능성이 주택시장 과열을 확대하고 있다. 실제 여야의 요구로 정부는 무주택자에 대해 LTV를 10%p씩 추가로 완화하는 방안을 발표한 바 있다. 최근 주택가격 상승을 주도한 주체가 2030세대의 무주택자인 점, 주택 신규 공급 물량이 부족한 점을 고려해 볼 때 정부의 대출 규제 완화는 일정 수준 시장 과열을 심화시킬 수 밖에 없다.

한편 코로나위기 이후 한국은 미국, 캐나다, 호주에 이어 주요 선진국 중 부채를 가장 많이 늘린 나라 중 하나다. 중요한 차이점은 정부 재정보다는 민간 대출 중심으로 부채를 늘렸다. 그 결과 부채의 위험 수준은 절대적으로나, 여타 선진국 대비 크게 상승한 것으로 분석된다. 구체적인 내용은 다음과 같다.

첫째, 코로나 위기 이후 주요 국가 중 가장 높은 주택가격 상승률을 기록했다는 점이다. 실제 가장 높은 상승률을 기록한 미국, 네덜란드 등과 비교하더라도 두배에 근접한다. 

둘째, 여타 선진국과 달리 투기 수요를 기반으로 주택가격이 상승, 그 결과 이전에도 가장 위험한 부채구조를 갖고 있음에도 코로나위기 이후 가계 부채 증가율이 가장 높았다는 점이다. 실제 ‘20년 말 임대보증금을 제외한 가계부채는 주요 선진국 가운데 가장 높은 9.4%(%YoY)를 기록, GDP대비 가계부채비율이 103.8%까지 상승했다. 전세가격이 해당 기간에 10% 이상 상승한 점을 고려해 볼 때 임대보증금을 포한 실질 가계부채 규모는 전세계 최고수준인 GDP 대비 140%를 상회할 것으로 추정된다. 

반면 여타 선진국의 집값 상승은 개인의 투기 수요 증가 요인 보다는 다른 요인이 더 컸던 것으로 추정된다. 실제 대부분 선진국가의 가계 대출 증가율은 마이너스를 기록하거나 낮은 성장률을 기록하고 있다. 미국의 경우 코로나 위기로 은행 대출태도가 보수화된데다 락다운으로 인해 개인의 주택 거래가 어려워진 데 따른 것으로 추정된다. 오히려 코로나 위기로 인한 주택공급 부족과 특정 대형 자산운용사의 레버리지를 이용한 주택 매입이 증가한 것이 주된 요인으로 알려졌다.

5월 전국 아파트 전세가격 역시 부동산114 기준으로 전월 대비, 전년동기 대비 각각 4.8%(연환산), 12.6% 상승했다. 임차인이 갱신청구권을 전부 행사했다면 전국 전세가지수 상승률은 전년 동기 대비 -3%를 기록해야 한다. 그럼에도 전세가격이 급등한 것은 갱신청구권 행사비율이 예상과 달리 매우 낮거나 신계약의 전세가격이 급등했음을 시사한다. 실제 헬리오시티, 잠실 파크리오, 부천 금강마을, 김포 한강신도시 반도유보라 등 주요 아파트 전세 계약을 조사한 결과 계약갱신 청구권 행사비율은 50%~60%, 신계약의 전세가격은 전년 같은 기간 대비 25%~30% 가까이 상승했다. 

선진국 중 최고 수준의 집값 상승률과 대출 증가률을 기록한 원인으로 정부의 금리 인하 정책과 불완전한 임대차 3법의 부작용으로 인한 전세가격 급등을 꼽을 수 있다. 전세가격 상승은 무주택자의 주택 수요를 자극할 수 있고, 갭투자를 활성화 시킬 수 있기 때문이다.

실제 국토교통부 자료에 따르면 서울의 갭투자 비율은 1월 43.3%에서 4월 52%까지 상승했다. 미보고된 갭투자 거래까지 포함한다면 갭투자를 이용한 주택투자는 2/3에 근접할 것으로 추정된다. 실제 무주택자가 경기지역 아파트를 주택담보대출 대신 갭투자를 이용한다면 전세자금대출, 신용대출을 이용해 LTV, DSR 규제를 피해 계약금 수준의 금액으로 주택을 구매할 수도 있다. 따라서 임대차3법 보완을 통해 전세시장을 안정화 하고, DSR에 전세보증금, 전세자금대출을 편입해 통합 관리하지 않는 한 전세가격 상승 발 주택가격 상승과 가계부채 증가 기조는 당분간 지속될 수 밖에 없다.

2030세대를 중심으로 한 개인의 과열된 주택 투기 수요 확대, 선거를 앞두고 경쟁적으로 제시하는 재건축 규제완화, 대출 규제완화, 지역 개발 공약 등 여야의 부동산 시장 부양책으로 이와 같은 과열 국면은 상당기간 지속될 가능성이 높다. 한편 경기 부양 기조로 일관, 주택 시장 과열에 일조한 금융당국이 최근 주택시장 과열과 이에 따른 부채위험 증가를 우려, 금융 안정기조로 정책을 수정하고 있다. 구체적인 내용을 요약하면 다음과 같다.

첫째, 은행간 경쟁 완화를 유도, 금리 인상과 함께 대출 규제를 강화를 유도하고 있다는 점이다. 하반기 말부터 은행의 대출금리 인상, 대출 한도 축소가 진행되었는데 갈수록 강화되고 있다. 초기에는 신용대출 중심으로 금리를 인상하였지만 최근에는 전세자금대출, 주택담보대출까지 확산되고 있다. 그 결과 신용대출금리는 0.8%p, 주택담보대출금리와 전세자금대출금리는 각각 0.34%p,0.24%p 상승, 전체 은행 가계대출 금리는 8개월만에 0.36%p가 상승했다. 5월 5대시중은행의 대출순증액 역시 3.5조원 수준으로 감소, 2020년 평균의 절반에 그쳤다.(SKIET 청약대금 조정 후)

둘째, 금융당국이 금융소비자보호법을 도입하는 한편 인터넷전문은행에 대해 중금대출 한도 30%를 권고한 점 역시 은행간 경쟁 완화에 기여할 것이다. 4등급~6등급 고객의 대부분이 금융 경력이 거의 없는 고객으로 오프라인 채널을 가지지 못한 인터넷전문은행에게 우량고객 중심의 신용대출 영업에는 적지 않은 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 인터넷전문은행, 플랫폼회사가 은행간 경쟁을 심화시킨 점을 고려해 볼 때 정책 기조의 전환은 은행 대출 축소에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상된다.

셋째, 전세보증금, 전세자금대출, 소액대출을 제외한 DSR의 전면 도입을 주된 내용으로 한 가계부채 규제 대책을 발표, 오는 7월부터 적용하기로 했다. 이번 대책의 핵심은 2년간의 기간을 두고 단계별로 주택담보대출, 신용대출에 대해 DSR을 확대 적용하는 것으로 2023년 7월부터는 신용대출 만기를 10년에서 실질만기로 하고 10년으로 인정 받기 위해서는 원리금 분할 상환하도록 했다. 과거 추이를 볼 때 단계적으로 규제를 도입하면 영향이 제한적이며, 파급효과가 클 경우 규제 방안이 수정되어 정부의 규제가 대출 축소에 직접적인 영향을 미치는 사례가 많지 않았다. 3월 25일부터 발효된 금융소비자보호법으로 정부 규제의 영향이 매우 클 것으로 판단된다. 

그 이유는 첫째, 정부가 제시한 DSR 40%가 사실상 과잉대출의 기준이 됨에 따라 단계적으로 도입하더라도 은행 스스로 조기에 도입할 가능성이 높기 때문이다. 적어도 신규 대출의 경우 엄격한 기준을 적용할 가능성이 높으며 기존 대출 역시 만기 연장 시 적극 반영할 것으로 판단된다. 

둘째, 과거와 달리 카드사, 보험, 저축은행 등 비은행 역시 금융소비자 보호법에 맞추어 동일한 수준의 과잉대출 기준을 적용할 것이다. 과거처럼 상환능력 이상으로 대출을 제공할 경우 채무 불이행의 책임에 비은행이라고 예외일 수 없기 때문이다.

한편 금융소비자보호법, 차주별 규제체계인 DSR의 도입 등 과거에 볼 수 없었던 과감한 규제 방안이다. 정부의 규제 대책이 신용대출의 한도를 절반 이하로 줄이는 등 분명 대출 증가율 둔화에 기여할 것이다. 그러나 전세시장 불안이 지속되는 상황에서 정부가 전세시장과 주택시장 안정을 위한 획기적 조치가 없는 한 갭투자는 계속 늘어날 것이며, 실질적 가계부채 위험은 더욱 늘어날 것으로 예상되기 때문이다.

결국 향후 주택시장은 정부와 금융당국의 주택시장 정상화를 위한 추가 대책에 달려 있다. 이를 고려해 경제 부총리 역시 기준금리 인상 가능성 등 적극적인 규제 강화를 시사했다. 즉 한국은행의 기준금리 인상 여부, 전세시장 안정화를 위한 임대차법 보완, 갭투자 규제를 위한 DSR 규제 변경 등의 조치가 있어야 주택시장 안정화가 가능하다는 설명이다.

한편 정책 수장이 언급했듯이 정책의 강도와 시기는 국내 요인보다 미국의 인플레이션 심화에 따른 유동성 축소 사안이 주된 변수가 될 것으로 판단된다. 글로벌 유동성 축소 시 한국, 영국, 프랑스, 스페인, 이태리 등 부채를 많이 늘렸거나, 부채위험이 높았던 국가의 금융불안정성이 높아질 수 있기 때문이다. 구체적으로 코로나위기 이후 가장 돈을 많이 풀었던 미국이 극심한 인플레이션에 시달릴 경우 당초 예상과 달리 유동성을 조기에 회수할 가능성이 높다. 실제 4월 소비자물가 상승률이 4%를 넘어섰지만, 가중치가 가장 높은 주택가격이 급등하는 점, 외식비, 유류비 등 생활물가가 급등하는 점을 고려해 볼 때 정부 정책 기조 변경의 전환점이 될 가능성이 높다.

일반적으로 금융 불안정성 확대를 은행산업의 악재로 인식하는 경향이 강하다. 불안정 확대 시 금융시장의 변동성이 높아지는 데다 충당금을 늘리도록 하는 등 다양한 규제를 강화할 가능성이 높기 때문이다. 그러나 현 시점에서 금융 불안정성 확대가 갑자기 발생해 금융위기로 확산되지 않는다면 은행에게 긍정적 측면이 더 클 수 있다. 그 이유는 다음과 같다. 

첫째, 정부가 경쟁을 완화하도록 유도, 위험 증가 요인을 가격에 충분히 반영할 수 있도록 허용하고 있기 때문이다. 가격(금리) 인상은 은행의 수익성 제고 뿐만 아니라 부채의 자발적 구조조정을 유도, 잠재적 위험을 낮추는 요인으로 작용할 것이다. 

둘째, 한계기업에 대한 충당금 확대 등 규제 강화가 장기적으로는 안정성을 제고하는 긍정적 요인으로 작용할 수 있기 때문이다. 그 동안 국내 은행의 충당금 적립 수준은 여전히 여타 선진국 대비 낮아 할인 요인으로 지적 받아왔다. 실제 ‘08년 금융위기 때에도 직전까지 은행업종이 양호한 수익률을 시현한 바 있다. 

반면 신용대출 한도 축소 등 정부의 대출 규제는 주택시장보다는 주식, 가상자산 등 금융자산시장에 적지 않은 영향을 미칠 가능성이 있다. 주식, 가상자산 등 금융자산의 레버리지 수단으로신용대출을 이용하는 사례가 적지 않기 때문이다. 실제 최근 가계대출의 상당금액을 2030세대가 이용하고 있으며 이에 따라 주식과 가상자산 투자의 절반 이상을 2030세대가 투자하는 것으로 나타났다. 단기적으로 증권업에 부정적 사안이라 할 수 있다. 다만 절대적 저평가 영역에 있고, 조기에 회복될 경우 상승 잠재력이 높다는 점에서 기존 의견을 유지한다.