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REITs (리츠) - 한·일 리츠로 살펴보는 대형화 : 거거익선
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REITs (리츠) - 한·일 리츠로 살펴보는 대형화 : 거거익선
  • 장문준 애널리스트 / KB증권
  • 승인 2021.08.20 14:25
  • 댓글 0
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출처 = KB금융투자
출처 = KB금융투자

# 투자의견 Positive. 기존 리츠 대형화와 신규 리츠 상장이 맞물리는 시기
한국 상장리츠에 대해서 Positive 의견을 유지한다. 금년 상반기 빠른 주가상승 이후 하반기 들어 주가 조정 및 횡보 양상이 나타나고 있다. 

그러나 한국 상장리츠의 경우 ①안정적인 현금흐름 기반 위에 4~6% 수준의 시가배당률을 꾸준히 기대할 수 있다는 점에서 인컴형 자산으로서 매력이 여전히 높고 ②기초자산이 되는 한국 상업용 부동산 시장이 견조한 모습을 보이고 있다는 점에서 하방경직성이 높아지고 있다고 판단된다. ③아울러 신규자산 편입을 통한 기존 상장리츠의 대형화와 신규 리츠 상장이 맞물리면서 상장리츠 시장의 성장이 본격화 될 것으로 전망된다는 점 역시 긍정적이다.

# 1H21 Highlight: 질적 성장의 시기. AMC의 존재 가치 증명
금년 상반기는 한국 상장리츠가 질적으로 한단계 성장한 시기다. 

신규로 증시에 입성한 리츠는 없었지만 기존 상장리츠를 담당하는 AMC의 적극적 운용 능력이 돋보였다. 보유 부동산의 자산 가치 증가를 바탕으로 ①자산을 매각(코람코 에너지리츠)하거나, ②별도 유상증자 없이 차입금 확대만을 통해 신규자산의 편입을 진행하는 사례(ESR켄달스퀘어리츠, 신한알파리츠,이지스밸류리츠, 이지스레지던스리츠) ③그리고 리파이낸싱을 통한 조달금리 하락 사례(이리츠코크렙) 등이 집중되었다. 

AMC의 운용 역량으로 리츠의 현금흐름이나 보유자산 가치가 증대될 수 있고, 결국 주주의 편익으로 이어질 수 있다는 것이 확인되었다는 점에서 의미가 깊다.

# 일본 리츠의 대형화와 주주의 편익 증가: Nippon Prologis REIT
신규자산 편입을 통한 리츠의 대형화는 리츠와 투자자 모두에게 중요한 요소이다. 신규자산 취득을 통해 리츠의 ①포트폴리오 다변화, ②포트폴리오 내 보유자산 노후화 방지가 가능하며, ③규모의 경제를 통해 금융비용 등을 절감하면서 수익력 강화 및 배당금 증가를 꾀할 수 있기 때문이다.

일본 최대 물류리츠인 Nippon Prologis REIT(이하 NPR)의 경우 2013년 2월 상장 이후 총 10번의 유상증자를 실시하여 상장 당시 12개에 불과하였던 기초자산을 52개까지 증가시켰다. 빈번한 유상증자와 신규자산 취득에도 불구하고 주당배당금이 감소하는 경우는 거의 없고, 추세적으로 증가하고 있음을 확인할 수 있다. 신규자산 취득을 통해 보유 부동산 포트폴리오가 개선된다는 점 외에도 상장 당시 0%였던 이자지급부채 중 회사채 비중이 최근 12.7%까지 증가했다는 점은 주목할 만하다. 

리츠가 대형화되면서 자금조달에서 리츠가 택할 수 있는 옵션이 많아지고, 이를 통해 전반적인 조달금리를 낮춰갈 수 있었던 것으로 해석할 수 있다.

# 한국 상장리츠 본격적인 대형화 시작 기조
한국 상장리츠 역시 신규자산을 취득하면서 본격적인 대형화에 나서는 모습이다. 신한알파리츠를 가장 모범적인 사례 중 하나로 볼 수 있다. 2018년 8월 상장한 신한알파리츠는 2번의 추가적인 유상증자와 LTV비율을 활용한 대출증가 등을 통해서 자산 수를 6개까지 증가시켰다. 신규자산이 지속적으로 편입되는 가운데 주당배당금 역시 증가하고 있어 리츠의 대형화가 주주의 편익으로 이어짐을 보여주고 있다. 

롯데리츠는 금년 초 유상증자를 통해 신규자산을 편입하였고, 다수의 리츠가 신규자산 편입을 준비중이다. 한국 상장리츠가 본격적인 대형화를 앞두고 있는 만큼 투자자의 지속적인 관심이 필요하다.


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