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강력한 모멘텀의 미국 아파트 리츠
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강력한 모멘텀의 미국 아파트 리츠
  • 김다현 애널리스트 / KB증권
  • 승인 2021.11.18 11:53
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출처 = KB증권
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# 섹터별 차별화를 보이면서 미국 리츠의 주간 (11월 12일 기준) 총 수익률은 -0.3% 기록
지난 12일 기준 미국 리츠는 섹터별 차이를 보이면서 주간 총 수익률 -0.3%를 기록했다. 

섹터별 성과는 셀프 스토리지(1.7%), 산업용(1.5%), 주거(1.1%) 순으로 높아진 인플레이션 우려로 주거 관련 리츠의 성과가 양호했다. 미국의 코로나19 신규 확진자가 다시 상승세로 전환되면서 숙박/리조트 (-5.1%), 특수(-1.1%) 리테일(-0.5%) 등 리오프닝 관련 섹터의 상대 성과가 저조했다. 

아파트 리츠는 선벨트 및 Coastal(뉴욕 및 뉴저지 포함) 지역을 포함해 YTD(11/12) 기준 50% 이상 상승했다. 최근 아파트 리츠의 실적 및 주가는 강한 모멘텀을 보이고 있으며 미드 아메리카 (MAA), 넥스트 포인트 레지덴셜 (NXRT) 등 선벨트 지역에 중점을 두고 있는 아파트 리츠의 상승세가 두드러졌다. 

Coastal 지역의 아파트 리츠는 팬데믹 기간동안 임대 점유율 하락에 따른 타격을 입었지만 10월 기준 아발론베이 (AVB) 및 에쿼티 레지덴셜 (EQR)의 임대료 상승률이 두 자릿수를 기록했으며 Coastal과 선벨트 지역과의 임대료 상승 격차는 좁혀지는 모습이다.

# 선벨트 아파트의 안정적인 실적 및 Coastal 아파트의 추가 수요 회복으로 양호한 성과 전망
부동산 중개 사이트인 Realtor에 따르면 9월 기준 미국 전역의 주택 임대료가 전년대비 13.6% 상승하면서 최고치를 경신했으며, 8월에 이어 3개월 연속 두 자릿수 상승했다. 

이는 팬데믹 직전(2020년 3월)의 상승률(3.2%) 대비 4배 이상 빠른 속도의 상승이며 탬파 (33.3% YoY), 마이애미 (31.6%), 피닉스(25.9%) 등 플로리다 및 애리조나 주와 같은 선벨트 지역에 위치한 주요 도시가 임대료 상승을 견인했다. 

미국 주택 시장의 수급 불균형이 지속되는 가운데 신규 세입자 가구의 증가 및 여전히 높은 수준의 주택 가격 상승률은 주택 임대료의 하방 경직성을 높일 것으로 판단된다. 

올해 4분기까지 선벨트 아파트의 안정적인 실적 및 Coastal 지역의 추가 수요 회복에 힘입어 아파트 리츠의 양호한 성과가 예상된다. 아파트 리츠의 평균 연간 배당 수익률은 약 2.6%(11/12 기준)로 리츠 평균 (2.7%) 대비 소폭 낮은 수준이지만 2015년 이후 연평균 배당 성장률은 5%를 기록했으며 이는 리츠 평균 (4%)을 상회한다. 약 70% 수준의 안정적인 FFO (Fund From Operation, 현금흐름) 대비 배당금의 비율은 향후 자산 매입을 통한 외부 성장의 기회를 활용하거나 배당을 확대할 수 있는 유연성을 제공할 것으로 판단된다.

# 리츠 ETF: 산업용 리츠 ETF INDS (1.4%) 및 주거 리츠 ETF REZ (1.0%)의 성과 양호
산업용 및 주거 리츠 비중이 높은 리츠 ETF의 주간 성과가 양호했다. REZ (Ishares Residential Real Estate ETF)는 FTSE NAREIT All Residential 지수를 추종하는 ETF로 셀프 스토리지 리츠인 퍼블릭 스토리지(PSA), 헬스케어 리츠 웰타워 (WELL), 아파트 리츠 아발론베이 (AVB)의 비중이 높다. 

수요 회복 및 임대료 회복에 따른 실적 개선 기대감이 높은 대도시 아파트, 향후 이익 전망성이 높은 셀프 스토리지 및 위드코로나에 따른 헬스케어 부동산의 수요 회복 등의 요인으로 향후 추가 상승 여력이 있다고 판단된다. 주요 리츠 ETF의 과거 5년 기준 리스크 및 리턴 프로파일을 비교하면 REZ의 변동성 대비 성과가 가장 대표적인 리츠 ETF인 VNQ대비 우수했다. 

INDS (Pacer Benchmark Industrial Real Estate SCTR ETF)는 프로로지스 (PLD), 듀크 리얼티 (DRE) 및 라이프 스토리지 (LSI)의 편입 비중이 높은 ETF로 산업용 및 셀프 스토리지 리츠의 반등으로 상승했다.


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