우량 오피스 자산 ‘대치타워’ ‘에스원빌딩’ 편입…삼성생명∙에스원 등 주요 임차
목표 배당률 5.6%...상장 리츠 최초 1, 4, 7, 10월 결산 분기배당으로 차별화
리츠 대형화 추진…ETF 등 신규주주 풀 확대 목표
[더스탁=김효진 기자] 삼성FN리츠(삼성에프엔위탁관리부동산투자회사, 삼성에프엔리츠)가 내달 코스닥에 입성한다. 삼성FN리츠는 삼성그룹 최초의 공모상장 리츠(REITs)다. 우량 자산인 대치타워와 에스원빌딩을 기초자산으로 편입했다. 향후 리츠의 스폰서인 삼성금융네트워크의 초우량 자산을 추가 편입하는 한편 국내외 신규자산을 지속적으로 발굴해 대형화에 나설 계획이다. 아울러 글로벌 벤치마크 지수(FTSE EPRA NAREIT Developed Asia)편입 및 패시브 자금 유입 등을 목표로 적극적인 IR(Investor Relations)을 통해 주주가치 제고에도 나설 계획이다.
삼성FN리츠는 지난 13일 여의도 콘래드호텔에서 기자간담회를 개최하고 리츠 소개 및 상장 후 성장전략 등을 발표했다.
이날 리츠 관계자는 “삼성그룹의 최초 공모 상장 리츠인 삼성FN리츠는 삼성이 직접 삼성의 자산을 운용한다는 점에서 차별화된 신뢰성과 안정성을 자랑한다”면서 “상장 이후 스폰서가 보유한 우량 자산 및 신규 자산을 지속적으로 편입해 리츠 규모를 키울 예정이며, 삼성FN리츠를 국내 대표 리츠로 성장시키기 위해 모든 역량을 총동원할 것”이라고 밝혔다.
삼성FN리츠(삼성에프엔위탁관리부동산투자회사)는 삼성금융네트웍스의 4개사(삼성생명, 삼성화재, 삼성SRA자산운용, 삼성증권)가 직접 참여하는 삼성그룹 최초의 공모 상장리츠이다. 앞서 삼성계열사와 기관투자자를 대상으로 프리IPO를 진행해 2676억원의 자금을 조달한 바 있다. 지난 2월 기준 삼성생명이 28.18%를 보유하고 있고 삼성화재 27.06%, 삼성증권이 2.62%의 지분을 가지고 있다. 현재 삼성금융네트웍스가 총 57.86%의 지분을 확보한 가운데 이번 공모 후에는 지분이 40.05%로 낮아질 예정이다.
초우량 스폰서를 둔 만큼 삼성FN리츠는 자산 매입 경쟁력 및 안정적 운영 기반을 확보했다는 설명이다. 앞서 프리IPO를 통해 확보한 자금 등을 기반으로 코어 자산 포트폴리오를 구축했다. ‘대치타워’와 ‘에스원빌딩’을 기초자산으로 편입했는데, 둘 다 국내 핵심업무지구에 위치한 우량 오피스다. 안정적인 매력을 갖춘 가운데 향후 자산 주변의 입지개발 계획에 따라 지속적인 자산가치 상승도 기대하고 있다.
대치타워는 GBD(강남권역)의 A급 오피스로 공실률이 1% 미만인데다 삼성생명이 65%를 임차하고 있어 안정적인 임대수익이 기대된다. 현재 삼성생명 외에도 프레시지, 상상인증권, 엔터프라이즈 블록체인 등이 주요 임차인으로 있다. 타 업무권역으로 접근성이 좋을 뿐만 아니라 고속도로가 인접해 도로 접근성도 우수하다는 평가다. 때문에 최근 e커머스 및 IT기업 등이 이전을 선호하는 지역으로 손꼽힌다는 게 리츠 측의 설명이다. 아울러 삼성동 인근에 개발호재가 집중돼 있어 자산가치 상승에 대한 기대감도 있다. 대치타워는 상장리츠 중 GBD 오피스 실물 전체를 처음으로 확보한 사례다.
시청역 인근에 있는 에스원빌딩은 CBD(서울 도심업무지구)에 위치한 A급 오피스다. 삼성그룹 계열사인 에스원이 21년째 100% 임차하고 있어 안정적인 수익성을 갖춘 우량 자산이다. 남대문 권역 개발과 서울역 북부역세권 개발의 영향을 모두 받을 수 있는 곳에 위치하고 있기 때문에 중심업무지구로서 입지가 더욱 공고해질 것이라는 게 리츠 측의 설명이다. 현재도 교통접근성이 매우 우수한 가운데 인접한 서울역에 GTX-A/B가 경유함에 따라 경기 및 인천 지역의 접근성이 더욱 높아질 것이란 예상이다.
리츠의 주요 투자매력은 배당이다. 삼성FN리츠는 우량 자산을 기반으로 분기 배당을 실시해 정기적이고 안정적인 현금흐름을 제공할 예정이다. 상장 리츠 최초로 1, 4, 7, 10월 결산을 기준으로 잡아 상품성을 차별화했고, 목표 배당률을 평균 5.6%(연 환산 기준, 초기 3년 예상 평균 수익률)로 설정했다. 이에 따라 월 배당 ETN/ETF 등 금융상품 구성 시 편입대상에 고려될 가능성이 높다고 보고 있다. 삼성FN리츠는 적극적인 IR을 통해 대표적 글로벌 벤치마크 지수(FTSE EPRA NAREIT Developed Asia)편입을 목표로 하고 있다. 여러 ETF 및 퇴직연금 등 패시브 자금을 유입해 신규 주주 풀을 확대할 계획이다.
삼성FN리츠는 향후 대형 리츠로 성장을 청사진으로 제시했다. 스폰서들이 보유한 우량자산에 대한 우선매수협상권을 보유하고 있는데, 이들 자산은 핵심권역에 소재하고 있다. 향후 시장상황을 고려해 잠실빌딩, 삼성생명 서초타워, 삼성화재 서초사옥 등 스폰서가 보유한 우량 핵심자산을 지속적으로 편입할 예정이다. 여기에 핵심 입지에 위치한 신규자산 또한 지속적으로 발굴하고 매입해 대형다물리츠로 성장한다는 계획을 가지고 있다.
삼성FN리츠는 이번 코스피 상장을 통해 총 1,189억원을 조달할 계획이다. 공모가는 5,000원이며, 공모주식수는 2378만주이다. 오는 20~21일 수요예측을 통해 공모가를 확정하고 27~28일 청약을 진행한다. 상장예정 시기는 4월이다. 주관사단으로는 4곳의 증권사가 참여했다. 대표 주관사는 삼성증권과 한국투자증권이고, 공동 주관사는 NH투자증권과 KB증권이 맡았다.