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[리츠] 국내리츠 : 자산 차별화 속 저평가 부각 기대
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[리츠] 국내리츠 : 자산 차별화 속 저평가 부각 기대
  • 김선미 애널리스트 / 신한투자증권
  • 승인 2023.05.18 12:25
  • 댓글 0
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국내 상장 리츠, 저점 대비 6.6% 반등
[출처 : 픽사베이}
[출처 : 픽사베이}

배당컷 우려는 주가에 기 반영. 현 주가 기준 연환산 배당수익률 5.0~9.0%

2022년 하반기 이후 부진한 흐름을 보이던 국내 상장 리츠는 최근 저점대비 지수 기준 6.6% 반등에 성공했다. 그동안 국내 리츠 주가 부진의 이유는 1) 금융비용 증가에 따른 배당컷 가능성, 2) 미국에서 촉발된 상업용 부동산 시장의 불확실성 및 글로벌 리츠 급락, 3) 요구수익률 상승에 따른 투자자금 축소에 기인한다.

시장이 가장 우려하는 배당컷 가능성은 주가에 기 반영됐다고 판단한다. 2023년 만기 도래하는 차입금이 많은 리츠 기준 5월 현재 11~63%의 차입금을 차환했다. 금리 인상 마무리 국면 및 자금경색 완화 추세, 리츠들의 자금조달 방안 다각화 등을 고려 시 배당금의 추가 축소 가능성은 제한적이다. 현 주가 기준 국내 상장 리츠들의 배당수익률은 연환산 5.0~9.0%에 달한다.

자산가격 조정 일부 예상되나 우량자산 차별화 전망

미국 상업용 부동산 시장의 변동성이 높아지고 있으나, 불안정한 분위기가 국내로 확산될 가능성은 크지 않다고 판단한다. 

국내 오피스 시장은 강한 흐름을 지속하고 있다. 1Q23 기준 서울 권역별 공실률은 2.2(YBD) ~ 3.3(CBD)%로 낮다. 올해도 임차면적 증평, 프라임자산으로의 이전이 활발하게 진행 중이다. 2025년까지 실질적인 신규공급이 적어 당분간 임대인 우위의 시장이 지속될 전망이다. 1Q 권역별 임대료 상승률은 서울 프라임 오피스 평균 8.1%에 달한다. Cap-rate spread 축소로 자산가격 조정 압박이 높아질 수 있으나, 공실률 급등 및 채무불이행 우려가 한창인 선진국 오피스 시장 대비 안정성이 높아 해외투자자금의 국내 유입 효과를 기대할 수 있을 것으로 보인다.

물류센터의 경우 2022년 하반기부터 신규 공급이 빠르게 증가하며 전지역 공실률이 상승했다. 서부권 공실률이 23.1%로 가장 심각하며, 동남권, 남부권 등도 전분기 대비 2~12%p 상승했다. 2023년 상반기까지 신규공급이 많아 공실률의 추가 상승이 예상된다. 그러나 부정적인 업황 전망에 물류센터 신규개발이 축소되고 있고 개발비용 증가로 인허가 물량의 착공이 지연되고 있어 2024년 이후 공급과잉 부담은 완화될 전망이다. 단 높아진 자산가격, 제한적인 임대료 상승 및 투자자금 축소 등을 고려 시 자산가격 조정은 불가피해 보인다. 젠스타메이트가 진행한 투자자 서베이 결과, 물류센터 자산가격의 5~10% 하락을 예상하는 투자자 비중이 높았다. 이와 같은 불안한 업황 전망에도 임차인 및 입지가 우월한 우량자산에 대한 대출조건은 완화되고 있어 자산별로 차별화가 심화될 전망이다.

보유자산 매각 및 특별배당금 지급으로 저평가 부각 기대

국내 상장 리츠에 관심이 필요하다는 판단이다. 현재 국내 리츠는 P/NAV 0.5~0.9배 수준으로 할인 거래 중이다. 전반적인 시장 약세에서는 우량자산들의 가격 차별화가 진행된다. 이에 일부 리츠들이 보유자산 매각 및 특별배당금 지급을 검토하고 있다. 신한알파리츠, ESR켄달스퀘어리츠가 대표적이다. 6.5% 내외의 높은 배당수익률에 더해 P/NAV 저평가 부각의 기회가 될 것으로 기대한다.


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