[더스탁=김효진 기자] 코어 오피스 리츠(REITs)인 삼성FN리츠(삼성에프엔위탁관리부동산투자회사, 삼성에프엔리츠)가 내달 본격적인 공모절차에 돌입할 예정이다. 4월 코스피 상장에 도전하고 있으며, 포스트 밸류로는 3865억원을 제시했다.

상장주관에 증권사 4곳이 참여한 이 리츠는 삼성그룹 최초의 공모 상장이라는 상징성을 가지고 있다. 핵심업무지구에 위치한 대치타워와 에스원빌딩을 기초자산으로 담고 삼성그룹 계열사를 주요 임차인으로 확보하고 있으며, 개발 호재까지 안고 있어서 향후 자산가치 상승에 대한 기대도 크다는 설명이다. 여기에 상장 리츠로는 최초로 1, 4, 7, 10월 결산기준 분기배당을 실시해 투자자들의 꾸준한 현금흐름을 지원한다는 전략이다.

27일 투자은행업계에 따르면 삼성FN리츠가 지난 10일 금융위원회에 제출한 증권신고서에 26일 효력이 발생했으며 이에 따라 본격적인 공모 절차에 돌입할 예정이다. 기관투자자 수요예측은 내달 20~21일, 청약은 27~28일 진행한다. 대표주관사는 삼성증권과 한국투자증권이 맡았고, NH투자증권과 KB증권이 공동 주관사로 합류했다.

총 공모주식수는 2,378만주다. 공모가는 5,000원으로 이번 상장을 통해 총 1,189억원을 조달할 계획이다. 공모 후 예상 시가총액은 3865억원이다.

삼성FN리츠는 코어 오피스를 타깃하는 영속형 리츠다. 삼성금융네트웍스의 4개사(삼성생명, 삼성화재, 삼성SRA자산운용, 삼성증권)가 스폰서로 참여하고 있다. 현재 삼성생명이 28.28%의 지분을 가지고 있고, 삼성화재가 27.06%, 삼성증권이 2.62%를 보유 중이다. 이밖에 새마을금고중앙회, 한화생명, 교보생명, 두나무, 코리안리, 신한은행, 미래에셋증권 등도 일부 지분을 확보하고 있다.

삼성FN리츠는 우선 국내 핵심업무지구에 위치한 우량 오피스 자산 ‘대치타워’와 ‘에스원빌딩’을 기초자산으로 편입해 코어 자산 포트폴리오를 구축했다.

‘대치타워’는 강남권 업무지구(이하 GBD) 내에서도 핵심인 테헤란로에 위치한 우량 오피스 자산이다. 연면적 규모가 4만5191.76㎡(1만3671평)에 달한다. 현재 임대율이 99.1%이며, 이 중 삼성생명이 약 65%를 사용하고 있다. ‘대치타워’는 테헤란로에 인접한 120여개 오피스 자산 중 기준층 면적 기준 8위를 기록할만큼 큰 자산인데다, 신용도가 매우 높은 국내 1위 생명보험사를 주요 임차인으로 확보하고 있어 안전성이 높은 자산으로 분류된다는 설명이다. 여기에 인근의 삼성동 대규모 개발 이슈도 향후 임대료 및 자산가치 상승에 호재로 작용할 것이란 전망이다. 현재 삼성동은 GBC(글로벌비즈니스센터), 영동대로 복합환승센터(GTX A/C, 위례신사선 등), 국제교류복합지구 등 대규모 개발 호재가 집중된 상황이다.

서울 중구에 있는 ‘에스원빌딩’은 연면적 2만7611.5㎡(8,352평) 규모의 A급 오피스다. 도심업무지구(이하 CBD)에 위치해 다른 업무지구에서 접근성이 좋다. 빌딩 이름에서 유추할 수 있듯이 삼성그룹계열의 국내 1위 보안솔루션 기업 ‘에스원’이 준공 이후 21년간 100% 임차해 사용 중이다. 아울러 인근에 삼성본관빌딩, 삼성생명 서소문빌딩 등 삼성계열사 연관 자산들이 클러스터를 형성하고 있는 점과 남대문 권역 개발 및 서울역 북부역세권 개발의 영향을 모두 받을 수 있는 곳에 위치하고 있는 점도 기대요소다. 자산가치 및 임차수요 상승을 기대해 볼만하다는 이야기다.

삼성FN리츠는 상장 리츠 최초로 1, 4, 7, 10월 결산 기준 분기 배당을 실시할 예정이다. 목표 배당률은 평균 5.6%(연 환산 기준, 초기 3년 예상 평균 수익률)다. 리츠는 시장상황에 크게 구애받지 않고 안정적인 현금흐름을 원하는 투자자들이 많은 만큼 배당결산 시기를 차별화해 다른 자산들과 함께 꾸준한 현금흐름이 창출될 수 있도록 구조를 설계한 것으로 풀이된다.

상장 후에는 국내외 주요 권역의 신규자산을 지속적으로 편입해 대형다물리츠로 성장한다는 계획이다. 삼성생명 및 삼성화재가 보유한 자산에 대해 우선 매수 협상권을 보유하고 있는 점도 우량한 자산을 편입하기에 유리한 환경이다.

삼성FN리츠 관계자는 “당 리츠는 삼성금융네트웍스가 직접 참여하고 운용하는 리츠로 차별화된 신뢰성과 안정성, 수익성을 모두 갖추고 있다”면서 “상장 이후 우량 자산을 지속적으로 편입하고, 운용 경험 및 역량을 총동원해 삼성FN리츠를 국내 대표 리츠로 성장시킬 것”이라고 전했다.