8월 인플레이션 지표에서 투자자들을 놀라게 한 항목은 임대료였습니다. 일반 CPI의 31%, 핵심 CPI의 40%를 차지하는 주거비가 급등하면서 물가에 부담을 줬습니다. 연준이 통화정책에 참고하는 PCE에서의 비중은 절반 수준에 그침에도 불구하고, 시장은 눈앞의 물가상승률을 걱정했습니다. 시장 참여자들은 긴축이 야기하는 경기 침체가 임대료를 떨어뜨릴 것이라는 기대를 하고 있지만, 단기간에 이런 일이 벌어질 가능성은 낮습니다. 최저 수준의 공실률이 올라가기에는 주택 수급 상황이 양호합니다. 핵심 PCE가 2023년에 4% 밑으로 안 떨어진다면 미국의 기준 금리는 예상보다 오랜 기간 4.75%를 유지할 확률이 높습니다.

역대급으로 낮은 공실률이 야기한 임대료 상승

2022년 2분기 미국의 임대 공실률은 5.6%로 1980년대 중반 이후 최저다. 당시 임대료 상승률이 6%를 넘지 않았는데, 8월 물가 지표에서는 6.3%를 기록했다. 1970년대부터 1980년대 초반까지의 물가 급등기를 제외하면 가장 높은 수준의 주거비 부담이다. 미국의 주택 임대차 계약이 보통 1년이라는 점을 감안하면, 공실률이 빠른 시일 안에 내려가지는 않을 것이다. 

미국 공실률 분석: 집 값에는 부담, 임대료는 견조

임대 공실률에 비해 자가 공실률은 더 낮다. 임대 공실률은 역사적 하단 근처인 반면, 자가 공실률은 최저점을 깨고 0.8%까지 내려왔다. 매도를 위해서는 집을 비워둬야 하는 미국의 부동산 중개 관행을 감안하면 매물이 많지 않다는 의미다. 1956년 이후 자가 공실률 평균이 1.6%이기 때문에 매도를 원하는 주택이 절반에 불과하다는 뜻이다. 

단독 주택과 집합 건물의 차이가 흥미롭다. 임대용은 단독의 공실률이 저점 대비 높은 반면, 자가는 집합이 상대적으로 공실이 더 많다. 부동산 기업은 유동성에 문제가 없어 인기없는 단독만 팔려고 내놓고, 개인이 투자 목적으로 산 아파트는 오히려 시장에 나온다고 봐야 한다. 매매가의 하방 압력은 확인되지만, 임대료가 떨어질 것이라는 기대는 성급하다고 보는 근거다.

공급 증가 요인 희박

기존 주택 가격이 약세를 보일 가능성이 커졌기 때문에 아직 과거 고점에 이르지 못한 공급의 선행 지표가 더 개선되긴 어렵다. 주택 착공과 허가는 연간 170만채 언저리까지 올라왔다. 이전 활황기에는 모두 200만 채 이상이었다. 

기존 주택 가격이 정점에 가까워진 상황에서 신규 주택 판매가 감소하고 있어, 주택 업체들이 공급을 늘려야 할 이유가 없어지고 있다. D.R. Horton은 2분기 실적을 발표하며, 2022FY 완공 주택 수 가이던스를 5.6% 줄이기도 했다.